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专家:抓准时机优化政策,促进重庆房地产市场平稳健康

2024-08-28 23:15 来源:刘贵文


       当前,房地产市场供求关系发生重大变化,市场处在筑底阶段。随着517新政的实施,重庆房地产市场出现了积极的变化,6月住房成交量有所提升,全市商品房销售面积315万平方米、环比增长29.7%。进入7、8月后,由于高温天气以及支持政策效应减弱,成交量环比有所下降。“金九银十”是传统意义上的销售旺季,住房消费条件和时机均是下半年最好的机会窗口。当前房地产市场仍处在调整期,应抓住“金九银十”契机进一步稳定房地产市场。

       短期来看,重庆房地产市场具有很强的韧性。交易方面,尽管新房市场仍在调整,但二手房的成交量始终保持高位,交易量每月可达约1万套左右,表现出巨大的市场需求。全市二手房整体供应效率不高,房龄老、功能不全、品质较差的房源很多,二手成交量大主要来源于期房交付风险及价格因素影响,购房者对新房消费信心不足。总体上讲,包含新房、二手房、租赁在内的我市居住总需求是稳定向上的,老百姓对“好房子”“好生活”的期盼是长期持续的,通过“租购并举”“以旧换新”等方式,打通交易堵点,形成“先租后购再改善”的居住消费内循环,未来房地产市场仍有很大的潜力和空间。

       长期来看,重庆城市发展持续向好是房地产市场稳定发展的坚实基础。重庆市政治与经济地位突出,“战略备份”无可替代。重庆是中国中西部地区唯一的直辖市、国家重要中心城市,处在“一带一路”和长江经济带的联结点上,被赋予打造新时代西部大开发重要战略支点、内陆开放综合枢纽“两大定位”重大使命。目前,重庆市主城都市区已扩容至22个区县,近2200万人口。到2035年,重庆主城都市区、渝东北三峡库区和渝东南武陵山区三大区域,将成为承载3600万人口容量的生产生活空间,全市城镇化率约80%,中心城区城镇化率约95%。在新型城镇化战略指引下,区域内部城乡人口流动将更加频繁,将进一步释放城镇住房消费需求。

       面对当前市场局面,建议主管部门抓住时机,迅速启动新一轮支持政策,继续大力度、全面放松前期限制性的调控政策,阶段性实施超预期政策,改变逐步加码和陆续公布对信心的影响,加力稳定房地产市场。具体可以从以下几个方面着手:

       一是取消新房与二手房的交易限制。打通新房和二手房、刚需和改善的循环,需要进一步放宽或者取消限售政策,例如两年限售的部分政策可适时调整,为寻求改善居住条件的居民以及跨区域居住就业居民提供便利,让有需求的消费者能够更易于出售、购买新的住房,实现“以旧换新”。

       二是落实住房信贷政策方面还有优化的空间。一方面,住房套数的认定可以再优化。近期相关城部分城市也做了一些探索,如分区解决职住平衡,分区域进行套数认定。另一方面,住房贷款利率不再设定下限。金融机构贷款利率目前仍然有进一步下行的空间,可以缓解城镇居民的住房还贷压力。

       三是因地制宜加大购房奖补力度。从财政、税费、优惠等方面出发,出台一系列有利于满足居民住房消费需求的政策,进一步缓解居民的购房压力。充分发挥房交会、避暑休闲地产大会等大型交易会的优势,为消费者提供交易便利,激发市场活力。

       四是用实用好国家去库存政策工具箱。落实三中全会精神“消化存量和优化增量相结合,积极支持收购存量商品房用作保障性住房”,推动国有企业收购合适的存量商品房作为保障性住房,加大收购执行力度。

       五是加快建立租购并举的住房制度。持续推动“租购同权”,租住居民需要在公共服务方面更多的享有同等的权利。在培育专业化、规模化租赁企业和规范租赁服务等方面还有探索的空间。继续落实信贷支持、税收减免等政策,加大对专业化的租赁企业的支持,降低企业负担,促进租赁市场的长期发展。

(文/刘贵文 重庆大学副校长、教授,重庆大学城乡建设与发展研究院负责人)